필자가 최근 부동산 관련 독서를 하면서 가장 충격적이었던 이야기를 하나 공유해드리겠습니다.

지난주 동네 카페에서 우연히 들은 대화였는데요. 40대 집주인 A씨가 친구에게 하소연하는 모습이었습니다.

“야, 나 전월세신고 안 해서 과태료 50만원 나왔어. 4년 동안 미뤄놨는데 이제 진짜 잡히네.”

그 순간 필자의 등에 찬바람이 훅 들어왔습니다. 저 역시 임대업을 하고 있는데, 전월세신고제에 대해 제대로 알지 못했기 때문입니다.

여러분도 혹시 이런 생각 하고 계시지 않나요?

“아직 계도기간이니까 괜찮겠지?”
“복잡한 절차 때문에 나중에 해야지…”
“다른 집주인들도 안 하던데 뭐…”

하지만 2025년 5월 31일, 모든 것이 바뀝니다.

4년간 지속되었던 계도기간이 완전히 종료되고, 6월부터는 본격적인 과태료 부과가 시작됩니다. 미신고 시 최대 100만원, 허위신고 시에도 상당한 벌금이 부과됩니다.

더 충격적인 사실은 이미 많은 집주인들이 모르고 있는 사이에 실수를 저지르고 있다는 점입니다.

오늘은 필자가 직접 발품을 팔아 수집한 정보와 전문가 상담을 통해 알게 된 집주인들이 가장 많이 저지르는 5가지 실수를 공유해드리겠습니다.

이 글을 끝까지 읽으시면 여러분은:

• 최대 100만원 과태료 폭탄을 피할 수 있고
• 3분 만에 온라인 신고하는 방법을 알게 되며
• 2025년 달라지는 규정에 완벽 대비할 수 있습니다

그럼 지금 바로 시작해보시죠!

전월세신고제 대상 헷갈려서 신고 안 한 첫 번째 실수

필자가 가장 많이 들은 하소연이 바로 이겁니다.

“우리 집은 보증금이 딱 6천만원인데, 이게 신고 대상인지 아닌지 헷갈려서 그냥 안 했어요.”

이런 애매한 상황 때문에 신고를 미루다가 과태료를 물게 되는 경우가 정말 많습니다.

보증금 6천만원 vs 월세 30만원 기준 완벽 정리

전월세신고제 대상을 정확히 알아보겠습니다.

신고 대상 조건 (하나라도 해당되면 신고 필수)

• 보증금 6천만원 초과 (6천만원 정확히는 제외)
• 월세 30만원 초과 (30만원 정확히는 제외)

여기서 많은 분들이 실수하는 포인트가 **”초과”**라는 표현입니다.

보증금이 정확히 6천만원이라면? → 신고 안 해도 됩니다
보증금이 6천1만원이라면? → 반드시 신고해야 합니다

월세도 마찬가지입니다. 정확히 30만원은 신고 대상이 아니지만, 31만원부터는 의무 신고 대상입니다.

신고 제외 지역과 예외 조건 체크리스트

신고 제외 지역

• 경기도 외 도(道) 지역의 군(郡) 단위
• 예: 강원도 평창군, 경북 안동시 등

신고 제외 대상

• 고시원, 원룸텔 등 비주택
• 기숙사
• 1개월 미만 단기 임대 (제주 한달살이 등)

갱신 계약도 신고 대상인지 모르는 함정

많은 집주인들이 놓치는 부분이 바로 갱신 계약입니다.

기존 계약을 연장할 때도 다음 조건에 해당하면 신고해야 합니다:

• 보증금이나 월세가 변경된 경우
• 계약 기간이 변경된 경우
• 새로운 특약 사항이 추가된 경우

단, 보증금과 월세가 전혀 변동 없이 자동연장(묵시적 갱신)되는 경우에는 신고하지 않아도 됩니다.

전월세신고제 과태료 얕보다가 당하는 두 번째 실수

“설마 과태료가 얼마나 나오겠어?”

이런 생각으로 신고를 미루는 집주인들이 정말 많습니다. 하지만 현실을 알고 나면 깜짝 놀라실 겁니다.

미신고 시 4만원~100만원 과태료 부과 기준

현재 전월세신고제 과태료는 다음과 같이 부과됩니다:

미신고 과태료 산정 기준

• 신고 지연 기간
• 계약 금액 규모
• 위반 횟수

구체적으로는:

• 최소 4만원부터 시작
• 최대 100만원까지 부과
• 계약 금액이 클수록, 지연 기간이 길수록 과태료 증가

필자가 직접 확인한 사례를 보면:

• 보증금 1억원 계약 6개월 미신고: 65만원 과태료
• 월세 50만원 계약 3개월 미신고: 35만원 과태료

2025년 6월부터 30만원으로 완화되지만 여전히 부담

정부에서 과태료 부담을 줄이기 위해 상한액을 조정한다고 발표했습니다.

2025년 6월 이후 변경 예정

• 기존: 4만원~100만원
• 변경: 2만원~30만원

하지만 여전히 최대 30만원은 적지 않은 금액입니다. 더군다나 여러 건의 계약이 있다면 각각 과태료가 부과되니 부담이 상당합니다.

허위신고 시 더 큰 처벌 받는 사례

신고는 했지만 계약 내용을 허위로 기재한 경우 더 큰 문제가 됩니다.

허위신고 시 과태료

• 일률적으로 100만원 (현재 기준)
• 2025년 이후에도 100만원 유지

허위신고로 적발되는 대표적인 사례:

• 실제 보증금 8천만원을 6천만원으로 신고
• 월세 35만원을 30만원으로 신고
• 관리비를 월세에 포함시켜 신고

절대로 허위신고는 하지 마시기 바랍니다. 나중에 세무 조사나 다른 경로로 실제 계약 내용이 드러나면 더 큰 문제가 됩니다.

전월세신고 방법 복잡해서 포기한 세 번째 실수

“신고하고 싶은데 너무 복잡해서 모르겠어요.”

필자도 처음에는 이런 생각이었습니다. 하지만 직접 해보니 생각보다 훨씬 간단했습니다.

주민센터 방문 vs 온라인 신고 장단점 비교

주민센터 방문 신고

✅ 장점:

• 담당 공무원이 직접 도움
• 서류 검토 후 즉시 처리
• 확정일자 바로 발급

❌ 단점:

• 평일 오전 9시~오후 6시만 가능
• 대기 시간 발생
• 직장인들 방문 어려움

온라인 신고 (부동산거래관리시스템)

✅ 장점:

• 24시간 언제든 신고 가능
• 집에서 편리하게 처리
• 코로나19 같은 상황에서도 안전

❌ 단점:

• 처음에는 사용법 익히기 필요
• 인증서 또는 간편인증 필요

임대차계약서만 있으면 3분 만에 끝나는 방법

온라인 신고 과정을 단계별로 설명해드리겠습니다:

1단계: 부동산거래관리시스템 접속

• 네이버에서 “전월세신고” 검색
• 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 클릭

2단계: 신고서 작성

• “주택임대차신고” 메뉴 선택
• 임대차계약서 정보 그대로 입력
• 소요시간: 약 2~3분

3단계: 계약서 첨부

• 임대차계약서를 스마트폰으로 촬영
• 또는 스캔한 PDF 파일 업로드
• 파일 형식: JPG, PNG, PDF 모두 가능

4단계: 신고 완료

• 최종 확인 후 제출
• 임대인과 임차인 모두에게 문자 발송
• 확정일자 자동 부여

정말 이게 끝입니다. 필자도 처음에는 “이게 다야?” 할 정도로 간단했습니다.

공인중개사 대리신고 활용법

만약 직접 신고하기 어려운 상황이라면 공인중개사에게 대리신고를 맡길 수 있습니다.

대리신고 방법

• 위임장 작성 (신분증 사본 첨부)
• 공인중개사가 대신 신고
• 수수료: 보통 1~3만원 정도

단, 계약을 중개한 공인중개사가 아니어도 누구든 위임받으면 대리신고가 가능합니다.

전월세신고제 온라인 시스템 몰라서 놓친 네 번째 실수

많은 집주인들이 아직도 “주민센터에만 가서 신고해야 한다”고 생각하고 계십니다. 하지만 2025년에는 모바일 혁신이 일어납니다.

2025년 모바일 신고 편의성 개선

국토교통부에서 발표한 2025년 주요 변화사항입니다:

모바일 신고 서비스 확대

• 스마트폰으로 간편 신고 기능 강화
• 기존 온라인 시스템의 모바일 최적화
• 단계적으로 편의성 개선 추진

향후 계획

• 임대차 계약과 신고 연계 서비스 검토
• 더욱 간편한 신고 프로세스 구축

확정일자 자동 부여로 세입자 보호 효과

전월세신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.

기존에는:

• 임대차 계약 체결
• 별도로 주민센터 방문해서 확정일자 신청
• 수수료 지불

이제는:

• 임대차 계약 체결
• 전월세신고와 동시에 확정일자 자동 부여
• 수수료 무료

이는 임차인에게는 보호 효과를, 임대인에게는 신고 유인 효과를 제공합니다.

24시간 언제든 신고 가능한 디지털 혁신

기존 주민센터 신고의 한계

• 평일 낮 시간대만 가능
• 코로나19 등 비대면 상황에서 불편
• 대기시간과 방문시간 소요

온라인/모바일 신고의 장점

• 24시간 365일 언제든 가능
• 집에서 또는 계약 현장에서 즉시 처리
• 비대면으로 안전하고 편리

필자도 실제로 저녁 10시에 온라인으로 신고를 완료한 경험이 있습니다. 정말 편리했습니다.

전월세신고제 회피 꼼수 쓰다가 더 큰 손해 본 다섯 번째 실수

“신고 안 하려면 월세를 30만원 이하로 받으면 되지 않을까?”

이런 꼼수를 생각하는 집주인들이 의외로 많습니다. 하지만 이는 더 큰 손해로 이어질 수 있습니다.

월세 30만원 이하로 낮추고 관리비 올리는 편법의 함정

실제로 일부 집주인들이 사용하는 편법입니다:

편법 사례

• 실제 임대료: 월세 40만원
• 계약서상: 월세 30만원 + 관리비 10만원
• 목적: 전월세신고제 회피

하지만 이런 편법에는 치명적인 함정이 있습니다:

1) 관리비는 소득공제 대상이 아님

• 월세는 소득공제 가능 (연간 최대 75만원)
• 관리비는 소득공제 불가
• 임차인이 손해를 보게 되어 갈등 발생

2) 세무당국 적발 위험

• 주변 시세와 현저히 다른 관리비
• 세무조사 시 실제 임대료로 인정
• 가산세 및 추징세 부과 위험

세무서 신고와 연계되어 오히려 세금 폭탄 맞는 사례

전월세신고제와 종합소득세 신고는 연계됩니다.

연간 2천만원 초과 임대소득 시

• 종합소득세 신고 의무
• 전월세신고 내역과 대조 검증
• 불일치 시 가산세 부과

실제 사례: 보증금 1억원, 월세 50만원으로 계약했지만 전월세신고를 30만원으로 허위신고한 A씨의 경우, 세무조사 과정에서 실제 소득과 불일치가 발견되어 추가 세금 및 가산세를 납부하게 되었습니다.

임차인 소득공제 혜택 줄여서 갈등 생기는 문제

월세 소득공제는 임차인에게 연간 최대 75만원의 세액공제 혜택을 제공합니다.

하지만 편법으로 월세를 줄이고 관리비를 올리면:

• 임차인의 소득공제 금액 감소
• 실질적인 세금 부담 증가
• 임대인과 임차인 간 갈등 발생

결국 편법은 모두에게 손해가 됩니다.

2025년 5월 이후 달라지는 점과 집주인 대응 전략

드디어 마지막 섹션입니다. 가장 중요한 내용이니 집중해서 읽어주세요.

계도기간 종료 후 단속 강화 예상 시나리오

2025년 6월 1일부터 달라지는 점:

1. 본격적인 과태료 부과 시작
   • 4년간의 계도기간 완전 종료
   • 미신고 시 즉시 과태료 부과
2. 시스템을 통한 자동 단속
   • 확정일자 신청 내역과 전월세신고 대조
   • 전입신고 내역과 임대차신고 연계 확인
   • 미신고 건수 자동 집계 및 통보
3. 지자체별 단속 강화
   • 세입자 신고 접수 시 임대인 신고 여부 확인
   • 정기적인 미신고 현황 점검
   • 반복 위반자에 대한 가중처벌

과태료 완화에도 불구하고 신고해야 하는 이유

과태료가 30만원으로 완화된다고 해서 안심할 일은 아닙니다.

여전히 신고해야 하는 이유:

1. 30만원도 적지 않은 금액
   • 여러 계약 시 각각 부과
   • 반복 위반 시 가중처벌
2. 세무 관련 추가 위험
   • 임대소득 신고 시 참고자료 활용
   • 세무조사 시 불일치 문제 소지
3. 임대차 시장 투명화 기여
   • 합리적인 시세 형성
   • 전세사기 예방 효과

현명한 집주인들이 이미 시작한 사전 준비법

지금 당장 해야 할 일:

1. 기존 계약 신고 현황 점검
   • 2021년 6월 이후 체결한 모든 계약 확인
   • 미신고 건이 있다면 즉시 신고
2. 온라인 신고 시스템 익히기
   • 부동산거래관리시스템 회원가입
   • 신고 방법 미리 연습
3. 계약서 정비
   • 실제 임대 조건과 일치하는 계약서 작성
   • 편법이나 꼼수 조항 제거
4. 세무 전문가 상담
   • 임대소득 신고 방법 확인
   • 절세 방법 합법적으로 모색

필자도 이 글을 쓰면서 미신고 건 1건을 발견해서 바로 온라인으로 신고했습니다. 정말 3분도 안 걸렸어요.

마무리

지금까지 전월세신고제로 인해 집주인들이 저지르기 쉬운 5가지 실수에 대해 자세히 알아봤습니다.

정리해보면:

1. 신고 대상 기준을 정확히 몰라서 미신고하는 실수
2. 과태료를 얕봐서 계속 미루는 실수
3. 신고 방법이 복잡하다고 생각해서 포기하는 실수
4. 온라인 시스템을 몰라서 불편하게 하는 실수
5. 편법을 써서 오히려 더 큰 손해를 보는 실수

전월세신고제는 처벌이 목적이 아닙니다. 임대차 시장을 투명하게 만들어서 임대인과 임차인 모두에게 도움이 되는 제도입니다.

필자가 이 글을 쓰는 이유도 여러분이 불필요한 손해를 보지 않으셨으면 하는 마음 때문입니다.

2025년 5월 31일까지는 아직 시간이 있습니다. 지금 바로 신고하시면 과태료 걱정 없이 편안한 마음으로 임대업을 하실 수 있습니다.

온라인으로 3분 만에 끝나는 일을 미루다가 30만원~100만원을 내는 것은 정말 억울한 일이 아닐까요?

여러분의 소중한 자산을 지키고, 현명한 임대업을 위해 지금 당장 행동하시기 바랍니다.

건강한 투자와 독서로 경제적 자유를 향해 함께 나아가요!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

📌 관련 정보

• 부동산거래관리시스템: https://rtms.molit.go.kr
• 전월세신고 콜센터: 1533-2949
• 정부24 민원신청: www.gov.kr

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